Billigere bolig?

Vignett Ivar
Foto: Adresseavisen

Storsamfunnet har overlatt til markedet å produsere boliger. Bransjen greier ikke å levere nok boliger til rett pris. Utsalgsprisen på nyproduserte boliger består grovt sett av følgende elementer.
- Tomtekostnad
- Byggekostnader
- Salgskostnader
- Finanskostnader
- Fortjeneste
Hvordan kan vi  få ned kostnaden på disse elementene?

Tomtekostnader består av prisen på tomten, infrastruktur og klargjøring av tomt såsom forurensing og riving. Her er det viktig at det blir lagt ut nok areal til å dekke 16 års optimistisk vekst, hver gang kommunal arealplanen rulleres. Dette vil bidra til konkurranse ved salg av tomter. Prisen går ned.

Byggekostnadene har steget betydelig  mer en kpi de siste 15 årene. Dette skyldes først og fremst manglende effektivitetsutvikling i byggebransjen. Vi har fått nye krav (Tek 10), som kan forklare noe av dette, men hovedforklaringen ligger i manglende reel konkurranse. Byggebransjen har ikke hatt lite å gjøre siden første halvdel av 90-årene. Myndighetene bruker byggebransjen motsyklisk, samtidig som det ikke har vært noen kriser (finanskrisen ble jo ingen krise). Dette er nærmest et uløselig problem, hvor enkle løsninger ikke finnes.

Finanskostnadene er historisk lave. Sammen med salgskostnadene utgjør disse ikke en stor del av kostnadene.

Fortjenesten er ganske høy i boligproduksjon. Dette skyldes stor risiko knyttet til reguleringsbehandling. Den består i hvor lang til det tar, hvor mye man får bygge og infrastruktur man blir pålagt å bekoste. Fra kjøp av tomt til salg av alle boligene, er det også knyttet en stor risiko. For å få ned fortjenesten må man få ned risikoen og på denne måten kan det komme flere rent finansielle investorer inn i bransjen. Dette krever en forutsigbar reguleringsprosess fra det offentlige. En annen løsning kan være å bruke husbanken som "kjøper" for å redusere risikoen i salg.

Det er prisene på bruktboliger som måles og offentliggjøres. Bruktprisen har gått betydelig mer opp enn nye boliger. Dette gjelder først og fremst i byene, og er et uttrykk for at det produseres for lite boliger i de samme byene.


Norge er en suksesshistorie når det gjelder boliger. Bolig brukes til å bo i, ikke som spekulasjon. Eier man mer enn en leilighet eller et hus, så leies disse ut. Ingen boliger står tomme. Denne "spekulasjonen" bidrar til å stabilisere markedet. De fleste eksperter og noen politikere glemmer dette. Første gang man kjøper bolig er det betalingsevnen som bestemmer hvor mye man kan kjøpe for. Ethvert tiltak som bidrar til at betalingsevnen reduseres vil føre til mindre produksjon av bolig.

Tiltak som minker boligproduksjon og fører til at prisen senkes på kort sikt, men økes på lang sikt:
- Høyere boligskatt, endrede fradragsmuligheter
- Høyere avdrag og egenkapital
Av disse to tiltakene er det avdragsplikt som er det beste, da det senker gjeldsgraden i husholdningene og er mer rettferdig

Tiltak som øker produksjonen fordi produksjonsprisen senkes og dermed økes salget:
- Flere tomter klargjort for regulering
- Forutsigbar reguleringsprosess vil senke risiko og derigjennom prisen
- Gjøre det enklere for utenlandske entreprenører å konkurrere

Politiske vedtak som både virker og er rettferdig:
- Avdragsplikt, - ikke  krav om 15% egenkapital
- Pålegge kommunene å ha tomteforbruk for minst 16 år
- Raskere og mer forutsigbar saksbehandling både på regulering og byggesak